Les Bouches-du-Rhône forment un département d’une diversité géographique et patrimoniale exceptionnelle. Des plaines rizicoles de Camargue aux crêtes calcaires des Alpilles, des faubourgs marseillais aux bastides du Pays d’Aix, les situations urbanistiques pour un propriétaire de mas sont extrêmement variées. Comprendre les règles d’urbanisme applicables à son bien avant d’engager des travaux de rénovation est une étape incontournable — les erreurs dans ce domaine peuvent coûter très cher et conduire à des ordres de démolition.
Un département aux multiples identités urbanistiques
Les Bouches-du-Rhône (département 13) présentent cinq territoires aux logiques urbanistiques distinctes :
- Les Alpilles : Parc Naturel Régional, périmètres ABF denses, villages classés (Les Baux, Saint-Rémy). Les mas en zone A (agricole) ou N (naturelle) y sont soumis à des règles strictes de volumétrie et de matériaux.
- La Camargue : zone humide protégée, Parc Naturel Régional de Camargue, contraintes environnementales fortes (loi Littoral, zones inondables). Les mas camarguais (cabanes, bâtis traditionnels) relèvent souvent de zonages très restrictifs.
- Le Pays d’Aix : territoire péri-urbain dense, PLUi de la métropole Aix-Marseille-Provence, nombreuses ZPPAUP et périmètres ABF autour d’Aix, Lambesc, Salon-de-Provence.
- Marseille et ses environs : contexte urbain dense avec PSMV du Panier-Vieux-Port, périmètres ABF autour des grands monuments, règlement spécifique Marseille-Habitat.
- La Sainte-Victoire et les hauteurs : site classé de la Montagne Sainte-Victoire, contraintes paysagères très fortes pour les mas visibles depuis les hauteurs.
PLU et PLUi dans les Bouches-du-Rhône : points de vigilance pour un mas
La plupart des communes des Bouches-du-Rhône sont aujourd’hui couvertes par un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi), administré par la Métropole Aix-Marseille-Provence ou par les intercommunalités rurales (SAN Ouest Provence, CC Vallée des Baux, etc.).
Pour un mas situé en zone A (agricole) ou en zone N (naturelle), les points de vigilance sont :
- Principe de non-construction en zone A et N : toute extension est en principe interdite, sauf exceptions strictement listées dans le règlement (extension limitée de l’habitation existante, bâtiments agricoles liés à l’exploitation).
- Changement de destination : transformer une grange en habitation ou un chai en gîte touristique relève d’une procédure spécifique (changement de destination) soumis à permis de construire avec avis de la commission départementale de préservation des espaces agricoles (CDPENAF).
- Coefficient d’emprise au sol : même dans les zones qui autorisent l’extension, un coefficient maximum d’emprise est défini. Vérifiez le règlement de la zone dans le PLUi concerné.
Pour une analyse détaillée des outils réglementaires, notre page sur le droit de l’urbanisme en Provence est une ressource complémentaire utile.
Principaux périmètres ABF dans les Bouches-du-Rhône
Les monuments historiques déclencheurs de périmètres ABF dans le 13 sont nombreux :
- Arles antique : les Arènes, le Théâtre antique, les Alyscamps, l’Abbaye de Montmajour — autant de monuments classés qui génèrent des périmètres couvrant les plaines agricoles autour d’Arles et les rives du Rhône.
- Aix baroque et médiévale : Cathédrale Saint-Sauveur, hôtels particuliers inscrits, ensemble baroque du cours Mirabeau — le PSMV du Vieil-Aix impose des règles précises sur tout le cœur historique.
- Les Baux-de-Provence : village et château classés, avec co-visibilité étendue sur les vals environnants.
- Saintes-Maries-de-la-Mer : la basilique fortifiée classée génère un périmètre qui couvre une partie du delta camarguais.
Notre guide sur les démarches ABF en Provence explique comment identifier si votre bien est en zone ABF et quelle procédure suivre.
La procédure de permis ou déclaration préalable pour un mas
Pour les travaux sur un mas dans les Bouches-du-Rhône, le premier réflexe est de contacter le service urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité. La majorité des communes du 13 gèrent leurs autorisations d’urbanisme via la Métropole Aix-Marseille-Provence ou les services intercommunaux, et non plus en direct en mairie.
Les travaux nécessitant une déclaration préalable (délai : 1 mois, 2 mois en zone ABF) :
- Ravalement de façade (hors entretien pur)
- Changement de fenêtres ou volets modifiant l’aspect extérieur
- Réfection de toiture (modification des matériaux)
- Création d’une ouverture en façade
Les travaux nécessitant un permis de construire (délai : 2 mois, 3 mois en zone ABF) :
- Extension de la surface de plancher au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine)
- Création d’une piscine découverte (si surface bassin > 10 m²)
- Changement de destination d’un bâtiment agricole
CAUE 13 et ADIL 13 : vos interlocuteurs gratuits
Deux structures offrent un conseil gratuit et indépendant pour les propriétaires de mas dans les Bouches-du-Rhône :
- CAUE 13 (Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement des Bouches-du-Rhône, basé à Aix-en-Provence) : les architectes conseillers du CAUE vous reçoivent sans rendez-vous un matin par semaine ou sur rendez-vous pour analyser votre projet, vérifier la faisabilité réglementaire et vous orienter vers les bons interlocuteurs (ABF, service urbanisme, Anah). Ce conseil est entièrement gratuit pour les particuliers.
- ADIL 13 (Agence Départementale d’Information sur le Logement, Marseille) : conseil juridique gratuit sur les questions d’urbanisme, de droit de la construction, de copropriété et d’aides financières. Idéal pour comprendre un refus de permis ou analyser les recours possibles.
Articulation entre PLU strict et zone ABF sur un même terrain
Il est fréquent qu’un mas soit soumis simultanément à un zonage PLU restrictif (zone A ou N) et à un périmètre ABF. Dans ce cas, les deux logiques s’appliquent de manière cumulative : il faut satisfaire aux exigences du règlement PLU et obtenir l’avis ABF favorable.
En pratique, cela signifie que même un projet en principe autorisé par le PLU (par exemple, une extension limitée en zone A) peut être refusé ou modifié par l’ABF si les matériaux prévus ou le volume ne sont pas conformes aux prescriptions patrimoniales. À l’inverse, un projet approuvé par l’ABF peut être refusé par le service urbanisme si le coefficient d’emprise est dépassé.
Specificites de l’urbanisme pour les mas dans les Bouches-du-Rhone en 2026
Les Bouches-du-Rhone concentrent une forte densite de zones protegees :
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV : Aix-en-Provence, Arles, Marseille (quartier Panier), Salon-de-Provence
- Perimetres ABF : tres nombreux en BdR (monuments historiques classes : Alpilles, Etang de Berre, Sainte-Victoire, Camargue)
- Directive paysagere des Alpilles : s’impose aux PLU des communes des BdR riveraines du PNR
- ZPPAUP encore actives : plusieurs communes du departement
Les demarches selon le type de travaux sur un mas (BdR)
| Travaux | Hors zone protegee | En zone ABF / SPR |
|---|---|---|
| Ravalement facade, changement volets | DP (1 mois) | DP + avis ABF (2-4 mois) |
| Extension inf a 20 m2 | DP (1 mois) | DP + avis ABF (2-4 mois) |
| Extension sup a 20 m2 ou restructuration | Permis de construire (2 mois) | PC + avis conforme ABF (4 mois) |
| Changement de destination (grange vers habitation) | Permis de construire | PC + avis ABF |
UDAP Bouches-du-Rhone (ABF) : 34 chemin Joseph Aiguier, Marseille. CAUE 13 : conseil gratuit avant depot de dossier. Pour aller plus loin : droit de l’urbanisme en Provence et demarches ABF.
La solution est toujours l’anticipation : solliciter une réunion préalable (ou un certificat d’urbanisme opérationnel, CU « b ») avant tout dépôt de dossier formel permet de valider la faisabilité et d’orienter la conception du projet dans une direction acceptée par toutes les parties.
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